实探“最严”调控“满月”后的深圳楼市：二手房降温 刚需“打新”忙

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我们的见习记者林玉英

让我跟你确认一下，你是一个很深的家庭吗？有三年的社会保险吗？在最近的深圳楼市中，二手房中介和新地产的销售人员都在第一时间向来访的买家发出了心灵的拷问。

一个月前，即7月15日，深圳出台了有史以来最严格的楼市调控政策，通过延长深层次购房的社会保障时间要求、设定离婚购房的追溯期以及恢复房产税，抑制了投机性房地产需求，阻止了过热的楼市。

随着满月的到来，深圳的房地产市场发生了怎样的变化？近日，证券日报记者走访了多家房地产中介商店，发现在政策的直接作用下，二手房交易被推低。这是一种权衡，买房子所需的力量正在加速涌向新房子。

诸葛房产数据研究中心分析师陈豪在接受《证券日报》采访时表示，深证新政导致大量客户丧失购房资格，限制了一些改善和外国客户的资格；此外，条例中的转让增值税从2年改为5年，许多业主选择自愿撤回要约，这减少了二手房的供应。

二手房市场趋于平静

近日，记者走访了宝安区新安区的几家中介店。与过去相比，记者走访的几家中介店也相当冷清。桌子旁的一排电脑里挤满了没有出去的中介，很长时间没有顾客上门。

自去年底以来，新安区一直是深圳增长最快的地区之一。根据Home.com连锁店的数据，该地区的平均价格从去年11月的61900元/平方米上升到今年7月的85100元/平方米，增幅超过35%。

自去年年底取消豪华住宅税以来，宝安的房价在深圳的几个区上涨最快，尤其是在单位价格上涨超过2万元的新安。去年，房子的单价几乎超过了6万元。当时，中粮缙云的一套84平米的房子卖了560万元。在新安从事房地产经纪多年的周海(化名)告诉《证券日报》记者:新的调控政策出台后，这里的涨幅不大，也有很多投资者失踪。

宝安中心区另一家从事二手房交易的中介洪军(化名)也告诉记者:监管加强后，价格没有下降，但交易非常惨淡。

宝安的情况并非如此。根据深圳房协的数据，在7月20日至7月26日和7月27日至8月2日的两周内，深圳网上签约的二手房数量分别为1700套和1866套，明显低于前一周的5143套和新政前一周的10023套。

老实说，交易确实少了很多，有些客户在政策出台后没有直接购买配额。福田百花区的一名中介向记者展示了该公司应用程序上的交易记录。6月份这一地区仍有十几项记录，7月15日以后只剩下几项记录。

除了配额的影响，交易成本的增加也吓跑了一些二手房买家。根据新的调控政策，二手房交易将需要五年以上的时间才能免征增值税，同时，超过750万元的房产将征收豪宅税。

《证券日报》记者获得的深圳西部一套二手房交易不到五年的税费明细清单显示，一套89平方米的房屋总计税价格为680万元，其中增值税高达36.18万元，契税和个人所得税分别为6.8万元和6.8万元。加上昂贵的止赎费和佣金，总成本超过80万元。

龙华市洪山区的一位中介唐磊(化名)告诉记者:两年后，房子的主人降低了价格，尽管如此，顾客还是不愿意买，因为一套300万元的房子的增值税差不多是10万元。然而，五年以上的房子更受欢迎。一些业主不会降价，而是会提价。

只需要买家忙着玩新的

由于二手房的交易成本居高不下，越来越多的买家将注意力转向了新房。根据深圳中原研究中心的数据，8月3日至8月9日，深圳共售出1036套新房，面积105300平方米，分别比上个月增长24.4%和26.3%。

其中，宝安华强城花园(一期)、龙华市中心宴会花园和中海惠德利花园备受关注。

近日，证券日报记者来到位于龙华区智敏街的中海惠德利花园营销中心，看到尽管下了很多雨，但仍有很多买家来此置业。在营销中心前面的唯一一条车道的两边，车已经满了，很难找到空比特。

在新楼盘海汇德利营销中心前排队的购房者。林玉英/照片

按需公寓和限价奖金的双重刺激是中海惠德利花园吸引众多买家的主要原因。据了解，该物业的主要单元面积分别为81平方米和94平方米，主要面向眼前需求；而110平方米稍大的户型住房相对较小。另外，由于土地拍卖时该房产的最高均价限定为71400元/平方米，根据链家网站的数据，今年7月上塘地区二手房的参考均价为83500元/平方米。

我们看了94平方米的公寓，家具很小，但估计足够了。一对前来看房的年轻夫妇告诉《证券日报》，7万多元的价格还是很有吸引力的，所以他们想看一看，但是装修价格还没有确定，我们也没想好。宝宝马上就要出生了，我们更关心学校。

面对火热的市场，许多买家都担心需要买彩票买房，但有些买家并不担心买不到自己喜欢的房子。在(调控)政策出台后，我觉得有购房配额的人少了70%，中标的概率大大增加了。一位年轻的购房者笑着说:对面金茂大厦的单价已经是10万元了，你买了就可以赚到。

随着新屋市场的蓬勃发展，用摇号买房的情况并不少见。最近，位于深圳西部的华强城花园(一期)成为房地产市场的焦点，因为它率先引入了积分制。8月1日，华强市发布了住宅销售公示方案(以下简称“方案”)，该方案将通过网上诚意出售登记、网下公证摇号选房、网下公证选房等方式进行公示。

根据“计划”，没有购买记录的得50分，有购买记录的得40分，有套房的得10分，这显然是倾向于只需要。根据该计划，分数也根据户籍和社会保障进行评分。最后，根据积分，前5560名认可客户参与了公证抽奖，有556套房子出售，理论上的中奖率只有十分之一。根据华强市8月12日公布的名单，最终获得了5178名真诚注册的客户。

《诸葛寻屋》的数据分析师陈晓认为，随着未来新房供应量的增加，新房市场将逐渐降温，购房者将更加谨慎和理性。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》记者表示:这种楼市热能否缓解，取决于政府的调控措施，因为深圳市场的供需矛盾相对较大。

(张明福乔传川主编)

来源：索菲亚回声报中文网