7月楼市调控政策从紧从严从重 6组数据看市场如何反应

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深圳是7月份楼市的主角。

它被券商称为“深圳最严格的监管”，一度使二手房市场的成交量较高峰期减少了80%。

今年7月也是今年以来监管力度最大的一个月。除了深圳，杭州，东莞，宁波，内蒙古，郑州和南京相继出台政策，以加强房地产市场的监管，房地产投机空的房间越来越小。

在土地方面，虽然全国市场整体成交量有所放缓，但一线城市仍是房地产企业追逐的热点。例如，上海在7月份创下新高，土地出让金超过北京，在一线城市中排名第一。

在销售方面，一些城市已经直接从复苏升级为“热点”。例如，武汉7月份的新房量比6月份激增了60%，而去年同期则回升至93%。

一线城市的土地交易量同比增长近60%，上海在去年7月创下新高

自7月份以来，全国土地市场的受欢迎程度有所下降，供需两端的许多指标环比下降，一些城市的房地产预期回归理性。

根据中指的数据，7月份，全国300个城市共发起了2750起土地案件，比上个月下降了24%；发射面积1.2498亿平方米，比上个月减少16%；其中，土地交易2571宗，较上月减少7%；交易面积10738万平方米，比上个月下降11%；土地出让金总额为5517亿元，比上个月下降19%。

不同城市7月份土地市场情况来源:中智园

虽然全国土地市场整体较低，但一线城市上海、北京、广州的交易量依然火爆，黄金总收金额为807.3亿元，尤其是北京和上海，仍是房企竞争的焦点；深圳的土地市场相当冷，只卖了一块商业用地。

上海中原地产首席分析师卢文喜指出，整个7月份，上海地块的数量、质量和成交量在今年前7个月达到新高。

根据壳牌研究院7月份对房地产市场的一系列报道，一线城市的土地市场正在升温，7月份的交易量同比增长了59.3%。从1月到7月，上海以1390亿元的营业额超过北京，成为土地出让金第一的城市。

其中，虹口区嘉兴路地块曾在“招标活动”中被抓住，现在又重新出现在拍卖行，并且仍然有需求。经过187轮招标，最终被中国招商蛇口以44亿元的总价拍卖。总成交价比第一次开标高出近10亿元，交易底价高达81089元/平方米，溢价28.4%。此外，华侨城还以50亿元的总价、4.42万元/平方米的底价和19.07%的溢价赢得了浦东唐镇罕见的宅基地。

北京的市场变得火热，交易规模上升，改变了6月份的低迷。7月，总共售出了6箱，几乎所有的箱子都很受欢迎。

7月14日，房山水田公开拍卖，8家房企或财团参与拍卖。经过108轮竞标，中国海运以40亿元的价格中标，溢价为41.3%，底价为35420元/平方米。；7月22日，丰台大洼窑两处综合用地(含住宅楼)成交，成交价77.6亿元，分别由首创、远洋运输、城建中标，底价分别为43868元/m2和51000元/m2，预计竣工后单价分别达到70000元和80000元。

二线城市的土地市场仍然非常活跃。在供应方面，从1月到7月，深圳、广州、重庆、上海、南京和杭州的供应超过了去年同期。重庆、武汉和杭州分别以752万平方米、505万平方米和454万平方米的供应量位居前三，武汉以每月160万平方米的供应量位居前列。在交易方面，7月份南京售出24套住宅，每月收取475亿元人民币，在10个重点城市的土地出让金中排名第一；7月2日，成都出售了位于高辛南部的一块面积为41.88亩的土地，鱼台地产以11.56亿元的总价中标，相当于每平方米20，700元的底价和39.86%的溢价，创下了成都市底价的新纪录。至此，成都的底价首次超过了2万元。

据中央参考咨询所分析，从重点城市征地金额前10名的房企来看，很多城市的龙头房企都在努力。今年1-7月，中国海外房地产出现在两市土地收购总量前10名，符合国家企业战略布局。滨江集团继续深化在杭州的基地建设，和盛创展深入北京耕耘，并于1-7月分别在杭州和北京获得总征地冠军；金地是长江三角洲的核心城市，从1月到7月在上海和南京获得第二名。

7月，79个城市的新房价格同比上涨。与上月相比，武汉的交易量激增了60%

7月，新屋市场进入传统淡季，全国整体成交量放缓，但部分城市直接从复苏升级为“热”。

根据武汉市房管局的数据，7月份武汉市售出了21，916套新商品房，较上月增长了约60%。华中市场研究中心主任李国正表示，武汉楼市成交量逐月上升。从4月到7月，武汉的房屋成交量分别为6627套、11900套、13300套和21900套，并且反弹仍在继续，7月份的销售额恢复到去年同期的93%。

7月，该研究所监测了54次开放时间，共提供了11 200套住房。开业当天，整体取消率为66.8%，也是武汉今年最高的，高于上半年55%的平均水平，但仍低于去年的平均水平。

李国正认为，7月份武汉楼市的记录非常乐观，显示出良好的反弹力和高度活跃。

中国房地产指数100城市价格指数显示，7月份，100城市新建住宅价格环比上涨0.43%，环比下降0.1个百分点，但同比上涨3.21%，环比上涨0.05个百分点。

7月份，新建住房价格同比上涨的城市数量为79个。其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%至15%之间；无锡和宁波等17个城市的房价上涨了5%至10%；在包括苏州和南京在内的57个城市，增长率在5%以内。

在监测的十大城市中，新建住房平均价格同比上涨3.41%，环比上涨0.06个百分点。其中，成都、杭州和上海的新建住宅价格分别上涨12.18%、8.38%和5.02%；南京、武汉、重庆(主要城市)和广州同比增长1.0% ~ 5.0%；深圳的同比增幅相对较小，为0.01%。

从1月到7月，40个城市的新房交易面积同比增长。资料来源:益州研究所

然而，诸葛的找房数据显示，7月份一线城市新建住房市场的交易量降幅最大，交易量同比下降22.5%，交易面积同比下降21.2%；二线城市交易量同比下降14.3%，交易面积同比下降14.1%；三是四线城市交易量同比下降9.8%，交易面积同比下降7.0%。一线和二线城市的新住房市场仍在缓慢复苏，四线城市的累计成交量同比保持不变。

值得注意的是，南京和杭州的累计交易量增长居全国之首，而青岛、济南和东莞的累计交易量同比则由负转正。

7月份，42个城市的二手房价格下跌，而深圳的“绿化带”数量较上月下降了20%以上

根据国家统计局70个主要大中城市的房价数据，随着近期房地产市场调控的加强，中国二手房市场已经降温。7月份，房价环比下降的城市数量从6月份的27个增加到42个，增幅超过50%。

就城市分类而言，7月份，四个一线城市的二手房销售价格环比上涨0.7%，增速较上月下降0.3个百分点。其中，北京持平，而上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。二线和三线城市的增长率为0.5%，与上月持平。

这场流行病并没有减少对住房的真正需求，而只是改变了需求释放的节奏。

据中央参考研究所的报告，7月份，18个重点城市的二手房市场需求进一步释放，二手房总成交量在6月份环比下降20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%。1-7月累计交易量同比下降继续收窄至2.8%。

2020年第一周至第31周全国二手房交易趋势(单位:万平方米)来源:嘉里

根据同一城市和居民的统计，7月份全国67个主要城市的二手房平均价格为15597元/平方米，环比上涨0.54%，50个城市的二手房价格环比上涨。其中，北京、深圳和上海的二手房平均上市价格稳定在5万元/平方米以上，北京仍以5.81万元/平方米位居第一，深圳和上海分别为5.6023万元/平方米和5.1374万元/平方米。其次是；临沂、广州、银川、唐山、东莞二手房均价环比增幅最快，位列中国二手房前五名。

然而，就市场供应而言，7月份全国新上市房屋数量环比下降7.7%。北京、深圳等一线城市都出现了一定程度的环比下降，其中深圳的环比降幅最大。

记者闫拍摄深圳某区外的中介店

7月15日，“靴子落地”，深圳楼市降温，二手房数量下降。根据深圳乐友佳的数据，在新政后的一周，二手房和新房的数量环比下降了2-30%，周末二手房的数量下降了30%以上，成交量也大幅下降。

壳牌研究院预测，在年度市场季节性变化和房地产调控政策的双重影响下，预计8月份交易量将有所下降，但市场仍将保持较高的交易水平，而核心城市房地产市场快速回暖的驱动力将会减弱，下半年市场将逐渐“回暖”。

今年7月，该市发布了一项新政策，收紧房地产市场监管。深圳二手房交易量一度下降了80%

二手房市场的降温是由于7月份收紧了调控政策。

7月，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳和南京在内的7个房价上涨城市发布了收紧房地产调控的政策。

7月2日，经历了多轮“万人摇撼”的杭州终于出台了楼市调控政策，并出台了三项新的政策法规，指出不应炒作住房，支持自住，遏制房地产投机。

就在杭州公布监管规定的同一天，东莞市发布了《关于进一步加强房地产市场监管和完善商品房预售制度的通知》。除了对申请预售或销售的商品房项目设定“一次性推货3万平方米”的限制外，东莞的限价政策也进一步更新。

事实上，从7月2日到7月25日，东莞在一个月内三次采取措施进行调控，矛头直接指向投资者。本月初调控后不到半个月，东莞三部门联合下发了《关于加强商品房网上签约销售信息披露的通知》，提出进一步提高房价透明度，并定期在官网上公布网上签约销售的新房和二手房以及新房库存情况。在社会保障要求方面，新政阻断了偿还社会保障购房的途径。《通知》指出，第一套房提供的社会保障必须是购买之日前两年内在本市逐月缴纳一年以上的社会保险凭证；购买第二套商品房的，需在购买之日前3年内逐月提供在本市连续缴纳社会保险费2年以上的证明。

7月29日，为响应通知的实施和执行，东莞市房地产登记中心和东莞市住房和城乡建设局联合发布了《东莞存量商品房限购查询操作规程》，明确了查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求。

隔壁的深圳也是如此。7月15日，出台了一系列严格的规定，包括为非深户购房提供五年社会保障，增值税免税期从两年改为五年。离婚夫妇按离婚前家庭总数在三年内购买住房，购买非普通住房的首付款增加10%。豪宅的总价格被调整到750万元以上。7月的最后一天晚上，深圳停止了对商品房的审批，并鼓励将其改造成可销售的人才住房。

新政颁布后，有权购房的人数大大减少，市场成交量也像悬崖一样下降。

根据此前《国家商报》的报道，在监管实施后的第一周，深圳二手房交易量大幅下降。根据深圳市房地产经纪人协会的数据，在新政发布的第一周(7月13日至19日)，深圳二手房网数量为5143套，比上个月下降48.7%；第二周(7月20日至26日)，网上签约二手房数量为1700套，较上月下降66.95%，较新政出台前的高点下降83.03%。

资料来源:深圳市房地产中介协会

然而，7月23日深夜，南京市土地和房地产市场高烧不退的多个部门发布了新的房地产市场政策，涉及土地市场监管和限购。五天后，7月28日，南京市司法局、南京市住房保障和房产局再次下发《关于做好人才优先选房和支持刚性住房需求工作的通知》，正式公布了南京市在人才优先选房和支持急需优先购房等问题上发行摇号和选房的细则。

在业内人士看来，许多城市收紧监管主要是由于投资投机需求的上升。一些城市的房价正在上涨，而一些城市的房价正在迅速上涨。过去，许多城市的限购门槛较低，在信贷资金相对宽松的背景下，容易成为投资投机的对象。

7月份，前20家房地产企业的销售额现在是270亿英镑，前100家门槛已经下降了10%

270亿元可能是中小房企的年销售业绩，但在1月至7月的100强房企销售业绩排行榜中，270亿元是房企之间少有的差距。

多家机构发布的1-7月房地产企业100强销售业绩排行榜均显示，房地产企业的销售业绩在继续修复的同时，存在阵营分化，龙头企业修复速度更快，竞争更加激烈。

据中国咨询研究院数据，碧桂园、万科、恒大的总销售额超过1.2万亿元。截至7月份，18个超过1000亿元的“超级阵营”成员的平均销售增长率达到5.5%。

有21个第一阵营(500亿~ 1000亿)，平均销售增长率为2.3%；在第二阵营(200亿~ 500亿)的30家企业中，平均销售增长率为2.9%，实现了正回报。

值得注意的是，销售缺口出现在第一阵营，排名第19位的中南地产仅差一步就达到1000亿元，而排名第20位的郑融集团仅售出730.3亿元，显示出近270亿元的缺口，“缺口”是显而易见的。

1-7月房地产企业销售清单(部分)来源:指医院

尽管许多房地产企业今年加大了线上线下营销力度，但前七个月的前100名门槛值为139.9亿元，仍比去年同期低10.1%。其中，前10家房企的门槛值为1335.7亿元，同比增长6.3%，龙头房企的竞争更加激烈；前30家房企、前50家房企和前100家房企的门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元和139.9亿元，分别比去年同期下降10.4%、3.1%和10.1%。

排名前50位后的房地产企业整体销售同比增速没有转正。今年能否实现目标主要取决于下半年的销售趋势。最重要的是今年上半年由于疫情积压释放了多少需求，以及下半年是否能继续保持相对较大的反弹。中央参考咨询所上海研究所所长方巍指出，“目前，大部分需求已经释放，可能还有一小部分剩余，但比例不会太大。”

7月份，95家房地产公司的融资同比下降了20%，债务得以发行

据嘉里数据，7月份95家典型房企融资总额为1346.00亿元，同比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，内债融资657.49亿元，同比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债务融资515.97亿元，继续逐月增长，环比增长13.0%，同比下降36.2%。

从主要融资结构来看，本月房地产企业发行境内公司债券129.1亿元，中期票据59.5亿元，融资债券40亿元，分别比上个月增长16.13%、2.59%和95.12%。7月份，房地产企业境内外融资额再次达到近期高点。虽然融资规模保持稳定增长，但下半年的偿债压力不容忽视。

2018年至2020年7月住房企业发行债券的成本趋势

7月份，碧桂园发行的债券金额最高，约为83.45亿元，主要是因为该公司7月7日发行了13.6亿元的公司债券，融资利率为4.19%，7月29日发行了两张海外优先票据，总利率为10亿美元，低于5%。此外，7月，世茂集团以3.76%的较低利率发行了10亿元人民币的公司债券，并以4.60%的利率发行了3亿美元的海外优先票据。

7月份典型房企融资成本数据来源:保利投资

在融资成本方面，保利投资研究院表示，在典型的房企中，碧桂园、徐汇和雅居乐在7月份发行了融资债券，大型房企的利率在4.2%至6%之间。在全球宏观环境宽松的背景下，融资利率依然较低，部分房企融资成本持续下降。总体而言，大型住宅企业的资金链状况优于中小型住宅企业，具有中央企业或国有企业背景的大型住宅企业的资金链状况优于民营企业。

根据壳牌研究院的数据，2020年7月，共有109笔国内外债券融资交易由住房企业发行，比上个月增加了26笔。发行规模约为1234亿元，比上个月增长41%，增速超过40%(6月为42%)，比上个月增长6%。

尽管美元债券的发行仍弱于国内债券，但已经开始回升。据中原地产统计，6月份上市房地产企业实现的美元债务融资总额达到63.3亿美元，7月份实现的融资总额为73.4亿美元，为当年融资的小高峰。

记者备注:这是属于深圳楼市的一个七月

深圳“历史”上最严格的监管应该是7月份楼市的最大新闻。在此之前，一些中介和自媒体对房地产市场的猜测已经到了极点，如暴力、集体支持、假结婚、假离婚、过桥贷款和明显进入房地产市场的商业贷款等。我们也对房地产市场的疯狂和这次的强制监管印象深刻。

这项政策的效果是显著的。第二周，深圳二手房成交量暴跌80%，二手房成交量也大幅下跌。除了深圳，还有其他六个城市一直在收紧房地产市场的监管。毫不夸张地说，7月是政策调控的月份。在疫情的负面影响逐渐消退的背景下，房地产市场的复苏已变得明显。有多少地方爆炸性增长，有多少城市将继续出台更严格的控制政策，已成为一个值得期待的问题。

它是建立在任何时候生活没有投机。

记者:鲍李

编辑:陈梦愉

愿景:陈冠宇

排版:陈梦愉和陈妍希

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来源：索菲亚回声报中文网