公募REITs试点启动 新老基建补充“弹药”

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为深化投融资体制改革，积极稳妥降低企业杠杆率，保持基础设施优势，弥补不足，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域reits试点相关工作的通知》，标志着国内基础设施领域reits公开发行试点项目正式启动。值得一提的是，同一天，中国证监会还发布了试点工作公共资金指引草案。在业内人士看来，这个试点项目有望盘活现有资产，填补当前金融产品空白，并拓宽社会资本投资渠道。

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首次公开发售房地产投资信托基金

4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域reits试点工作的通知》(以下简称《通知》)。中国证监会和国家发改委表示，reits可以有效盘活现有资产，形成良性投资循环，提高直接融资比例，降低企业杠杆率。同时，reits作为一种中收益、中风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强的特点，有利于丰富资本市场的投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

据了解，房地产投资信托(reits)是实现房地产证券化的重要手段，它是一种通过发行收益凭证，将大部分投资者的资金汇集起来，提交给专门的投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者的信托基金。

通知明确了基础设施reits试点的基本原则、项目要求和工作安排。在基本原则方面，《通知》指出，推进基础设施reits试点应符合国家政策，注重优质资产，遵循市场原则，坚持权益导向。同时，在操作方面，要创新，同时要规范，提高操作能力。在现行法律法规框架下，基础设施reits试点应在重点领域逐案开展，稳步启动，及时总结试点经验，优化工作流程，稳步及时推进。此外，要强化机构主体责任，推动相关参与者回归岗位，完善相关政策，有效防控风险。

关于试点项目的要求，通知指出，要重点抓好重点地区和行业。例如，优先支持京津冀、长江经济带、熊安新区和粤港澳大湾区等重点地区。同时，应优先支持基础设施产业，包括仓储和物流等运输设施、收费公路以及水、电和热等市政项目。

根据通知，基础设施reits试点项目应满足三个条件。首先，项目权属清晰，项目投资管理、规划、环境评估、土地使用等相关手续已按规定办理，项目已通过竣工验收。二是具有成熟的经营模式和市场化运作能力，产生了持续稳定的收入和现金流，良好的投资回报，可持续经营能力和良好的增长潜力。最后，发起人(原权利人)和基础设施运营人具有良好的信用、内控制度和持续经营能力，最近三年无重大违法违规行为。基础设施运营商还应具备丰富的运营管理能力。

一些市场分析师指出，基础设施reits是国际上流行的配置资产，其特点是流动性高、收益相对稳定、安全性强。它们可以有效地盘活现有资产，充实当前的金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，增加直接融资的比重，提高资本市场服务实体经济的质量和效率。短期内，有利于广泛筹集项目资金，降低债务风险。这是稳定投资和弥补不足的有效政策工具；从长远来看，有利于完善储蓄投资机制，降低实体经济杠杆，促进基础设施投融资的市场化、规范化和健康发展。

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公开发行进入征求意见阶段

《北京商报》记者注意到，鉴于基础设施reits试点工作安排，4月30日，中国证监会还发布了《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》(征求意见稿)(以下简称《指引》)。

中国证监会表示，自20世纪60年代美国推出reits公开发行以来，已有40多个国家(地区)发行了REITs产品，投资领域已从最初的房地产扩展到酒店仓储、工业地产、基础设施等。，并已成为专门投资房地产的成熟金融产品。然而，中国没有真正的公开发行房地产投资信托基金。为了有效盘活现有基础设施资产，提高资本市场服务实体经济的质量和效率，丰富资本市场的投融资工具，计划在《证券投资基金法》框架下，在基础设施领域推出reits试点公开发行。

具体来说，有45条准则涵盖各个方面。首先，在产品定义和结构上，《指引》明确了基础设施证券投资基金(以下简称“基础设施基金”)的公开发行是指80%以上的基金资产投资于单一的基础设施资产支持证券，资产支持证券、项目公司等特殊目的载体通过渗透获得基础设施项目的完全所有权或特许经营权。同时，他们积极经营和管理基础设施项目，以获得稳定的现金流，并按要求将90%以上的可分配利润分配给投资者。

第二，基础设施基金强调专业化管理和托管，要求基金管理人不仅要具备常规公共基金的投资管理能力，还要配备不少于三名具有五年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人；具有相关研究经验，配备足够的专业研究人员；具有同类产品或业务投资管理或运营的专业经验，同类产品或业务不存在重大未决风险事项；有健全有效的投资和风险管理制度和流程。

基金托管人还应具备基础设施领域资产管理产品托管经验，并配备足够的专业人员开展基础设施基金托管业务。

在定价方式和发行安排方面，中国证监会表示，借鉴海外市场公开发行reits询价和发行的成熟做法，基础设施基金经中国证监会注册后，股票认购价格通过线下询价确定，并委托财务顾问办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。《指引》在战略布局、线下查询对象、发行比例分配、基金销售、募集失败处理等方面也做了相关规定。

此外，在基础设施基金的投资运作中，《准则》要求封闭式运作和符合条件的上市交易。为防止层层代理导致的管理责任弱化，要求基金公司将其80%以上的资产投资于单只资产支持证券的全部股份，基金经理与资产支持证券经理之间存在实际控制关系或由同一控制人控制。实现权利和责任平等，风险可控；其他基金资产应投资于利率债券、aaa信用债券或货币市场工具。在收入分配方面，要求每年不少于一次，分配比例不应低于年度可分配利润的90%。

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为经济发展注入活力

虽然国内公开发行市场没有真正的房地产投资信托产品，但类似房地产投资信托的产品已经运作了4年多。

2015年7月，鹏华前海万科reits封闭式混合基金(以下简称“鹏华前海万科reits”)在Be正式成立。根据招股说明书，基金通过投资目标公司的股权参与前海的金融创新，并努力分享金融创新的红利。关闭期为10年，到期后将转换为上市开放式基金。投资组合的具体比例为:对单一目标公司的投资比例不得超过基金资产的50%，对固定收益资产和股权资产的投资比例不得低于基金资产的50%。

在产品信息方面，风数据显示，截至4月30日，鹏华前海万科房地产投资信托自成立以来的净增长率为34.12%。其中，今年的回报率约为3.59%。在投资组合方面，截至一季度末，股权投资和固定收益投资分别占基金总资产的4.47%和75.37%，规模约为31.15亿元。

上海一位不愿透露姓名的公募基金从业者承认，最近的疫情对中国各行各业的发展产生了巨大影响，此时推出公募reits有利于补充经济发展的活力。同时，也将满足市场资本对基础设施投资的需求。

然而，上述从业人员也指出，未来在这一领域的投资仍有困难。一方面，就产品透明度而言，基金经理和投资者需要不断关注基础设施、具体投资项目以及如何对此次reits试点公开发行的资产进行估值。另一方面，在当前的市场环境下，一些所谓的地方工业园区存在欺诈行为。此外，“皮包公司”的问题也时有发生，基金经理也很难选择目标。

来源：索菲亚回声报中文网