25万亿元居民存量房贷利率“换锚”影响几何

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近日，央行发布公告，明确了居民住房贷款利率转换的定价方法和重新定价周期。专家认为，2020年住房贷款定价方式的转变不会对现有住房贷款产生影响。尽管居民在价格上仍处于被动接受的地位，5年期贷款利率的调整比1年期贷款利率的调整要慢，但居民仍可享受到整体利率下降带来的利息支出减少的“福利”。

我们的记者李国辉

如何“换锚”25万亿元左右的住房抵押贷款利率迎来了一个政策结论。近日，央行发布公告，明确了居民住房贷款利率转换的定价方法和重新定价周期。

根据公告，从2020年3月1日开始，现有浮动利率贷款的定价基准将转换为lpr。金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，将原合同约定的利率定价模式转换为以lpr为定价基准的加分(加分可以为负数)，加分值在合同剩余期限内保持不变。它也可以转换成固定利率。原则上，浮动利率贷款定价基准的转换应在2020年8月31日前完成。

具体到存量个人住房贷款利率如何转换？同一笔商业个人住房贷款将在2020年3月至8月期间随时转换。增加值应等于原始合同的最新执行利率水平与2019年12月发布的相应期间lpr之间的差额。附加值在合同剩余期限内是固定的；借款人和贷款人可以重新约定重新定价期和重新定价日期，重新定价期最短为一年。

例如，如果一笔商业个人住房贷款的原合同期限为20年，剩余期限为8年，则原合同约定的利率比5年以上贷款的基准利率高10%，当前执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发行的超过5年的lpr为4.8%。如果借款人和贷款人在2020年3月30日确定了转换定价基准，且重新定价期仍为一年，且重新定价日期仍为每年1月1日，则加分为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行利率仍为5.39%(4.8%+0.59%)。在其后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，根据重新商定的重新定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年以上的低利率加0.59%，此后每年调整一次。

对居民而言，转换时的利率水平保持不变，从转换时至第一个重新定价日(不含)，执行的利率水平应等于原合同的最新执行利率水平。因此，中信证券研究所副所长明明表示，2020年，股票抵押贷款的利率实际上不会改变；从2021年起，现有住房贷款的利率将正式与低利率挂钩。

交通银行金融研究中心高级研究员陈季表示，2020年住房贷款定价方式的转变不会对现有住房贷款产生影响，但从长期来看，住房贷款利息支出的增加还是减少将取决于贷款利率的长期变化趋势。

在改变定价方式的过程中，居民的积极性在于与银行就重新定价期(最短为一年)达成一致，或改为固定利率贷款，而购房贷款的利率则由贷款利率和新实施的贷款利率决定。陈济表示，尽管居民在价格上仍处于被动地位，5年期贷款利率的调整比1年期贷款利率的调整要慢，但居民仍能享受到整体利率下降带来的利息支出减少的“福利”。由于购房贷款的重新定价周期短至一年，减少利息支出负担的好处最早可能要到2021年1月才会出现，前提是五年以上的贷款利率报价将在2020年12月的基础上进一步下降。

选择参考低利率浮动模式(即选择与银行就重新定价周期达成一致)还是选择固定利率模式，将考验居民对利率趋势的判断。一旦进入2020年3月至8月的转换时间窗，陈济预测，由于居民独立判断利率走势的能力有限，大量居民可能会积极选择转用参考的lpr浮动利率定价方法。

此外，当然，一些居民会选择转向固定利率贷款。“改革之后，借款人和贷款人都可以协商重新定价周期，甚至锁定利率。在国际上，许多国外个人住房贷款都有固定利率，这可以降低个人利率风险；另一方面，也有助于提升商业银行的风险管理水平，促进利率衍生品市场的发展。”早些时候，接近监管机构的人士告诉记者。

应当指出，从定价基准转换而来的存量住房贷款仅包括商品房贷款，不包括公积金住房贷款。根据央行数据，截至2018年底，个人住房贷款余额为25.8万亿元；截至2019年9月，个人住房贷款余额为29.05万亿元。根据2018年全国住房公积金年报，2018年底公积金住房贷款余额为5万亿元。

“此次公告再次对抵押贷款利率进行了特别安排，旨在稳定房地产市场预期，保持房地产调控政策的连续性。”东方金城首席宏观分析师王庆表示，存量个人住房商业贷款利率将在5年内逐步转换为基于lpr报价的定价，转换时的利率水平应保持不变。自2019年8月以来，lpr报价显示，以住房抵押贷款为主的5年以上lpr报价仅下调5个基点，明显低于以企业贷款为主的1年期lpr报价下调幅度。这意味着明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资大幅下行的风险很小。

来源：索菲亚回声报中文网