2020大宗房地产交易市场 外资如何布局？

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“我们对2020年的市场持乐观态度，外国投资的可能性将逐渐变得活跃，我们将开始在投资布局上采取行动。”

2019年是复杂的一年。受内外因素影响，外资放缓了投资速度，选择了谨慎观望的策略，显示出相对稳定的投资步伐。从投资回报率的角度来看，投资者对项目回报提出了更高的要求。以上海为例，其大规模房地产交易的总体投资回报率呈现出明显且持续上升的趋势。截至去年第四季度，核心位置的资产净回报率达到3.9%-4.2%；非核心区域资产的净回报率上升至4.0%- 4.5%。

2020年，一切似乎都在好转。在过去的一年里，尽管外资很谨慎，但它从未停止积聚能量。从筹资情况来看，外国投资者已经完全具备积累财富的实力和基础。

那么，去年大宗房地产市场表现如何？2020年，哪些领域将成为值得关注的亮点？对此，《国际金融新闻》记者采访了戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部负责人叶，并一一解答。

2019年整体市场表现不佳

“2019年，尽管整体市场表现不佳，但戴德梁行资本市场部的业绩仍然不错。”

叶告诉《国际金融新闻》记者，“在2019年，如果是外资没有一个强大的资产管理团队，他们的投资行为是比较保守的。由于2019年写字楼在整个市场的吸纳较去年同期相对较慢，如果没有很强的资产管理能力，会有一些租赁方面的顾虑，所以他们在项目选择上往往比较谨慎。在2019年，他们也更倾向于选择地块的核心，并可以作为一个项目进行投资，明显升值空.”

事实上，在2019年，大规模房地产交易市场就像一个过山车，受各种因素的影响而波动。

叶表示:“2019年初，外商在华房地产投资相对活跃，这与所谓的‘合同延续’有一定关系——2018年确定了很多交易，年底进入了转让交割状态，直到2019年才敲定，这对2019年第一季度的交易数据起到了重要的支撑作用。”

然而，在2019年第二和第三季度，大宗交易市场的表现开始变得不尽人意。“在中美贸易摩擦、人民币波动等因素的影响下，政治氛围和经济氛围相对紧张，外资对这些因素更为敏感，影响明显，因此其投资行为倾向于相对谨慎，所以这两个季度的外商投资与今年第一季度甚至与去年同期相比都有所下降。”叶对说道。

到2019年第四季度，市场发生了变化，外国投资活动开始升温。“第四季度之后，我们会发现一些外资正在慢慢回流，而且活动在逐渐增加。一方面，这与中美贸易摩擦的缓和和外部环境的变暖有一定的关系。同时，市场已经开始逐渐消化之前的负面影响。因此，在第四季度，不仅交易数量有所增加，而且市场交易量也相对较高，如林三浦东。交易层出不穷，大大增强了市场信心。”郭分析道。

2020年市场复苏

“我们对2020年的市场持乐观态度，外国投资的可能性将逐渐变得活跃，我们将开始在投资布局上采取行动。”

叶表示，外资之前实际上已经筹集了大量资金，但并没有在2019年公布，因此外资布局将在2020年变得活跃。“此外，考虑到很多外国投资者在过去几年已经收购了很多项目，我们预测他们在2020年可能会有一些抛售行为，整个外资集团可能会出现‘买卖’的局面。”

据叶介绍，“外商投资住房很少，但预计在商业方面会相当不错，这与人们的消费模式有很大关系。就常见的购物行为而言，虽然网上购物目前占很大比例，但商业作为一个线上和线下相结合的场所，不仅具备传统的消费功能，而且还是一个展示的平台。主要企业和品牌难以舍弃；与此同时，人们更加注重餐饮、培训、美容、健身等体验式消费。，而且需求正在加深。这些要求对场所来说更为严格，作为一种载体的商业知名度自然会日益提高。”

叶说，“其实这种趋势在过去两年的交易中已经可以看到。近一两年来，市场上的一些商业运营商做了一些布局动作。例如，ara收购了上海林三印象城，领导展会收购了深圳中心城，CapitaLand收购了广州乐丰广场。事实上，这些仅仅是开始，这种趋势在未来很有可能会继续下去。”

此外，叶认为，作为大宗房地产市场的重要组成部分——写字楼，外资明年可能仍会谨慎从事，尤其是在上海。“因为，未来几年，上海写字楼的供应量仍然相对较大。然而，核心区的成熟写字楼，以及大红桥和钱潭(即第二大陆家嘴)等“讲故事”的地方，对投资者可能更具吸引力。”。

“同时，像广州、北京等地，由于供应量有限，入住率水平处于相对较高的位置，投资者的关注度也会相对较高；此外，以深圳为代表的城市得益于大湾区理念的支持，我们对其未来的前景依然乐观。"

来源：索菲亚回声报中文网