经纪人眼中的楼市：超1/3从业者去年成交2套以下

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如果人们喝水，他们就会知道什么时候是温暖和寒冷的。作为市场的重要参与者之一，房地产经纪人反馈的市场表现和信心可以直观地反映当前房地产市场的“喜怒哀乐”。近日，诸葛房产搜索数据研究中心发布了2019年12月券商市场信心调查报告，从市场成交量、买卖双方心态、券商佣金收入等多个维度进行了分析。报告显示，2019年，市场成交量持平，超过三分之一的经纪人卖出不到2套，成交量周期大多在3个月以内。通过比较近3个月的券商成交量，可以发现2019年12月的整体券商成交量在接近年底时非常悲观，无成交量占60%以上，3套以上的券商成交量占不到10%。

对于2020年的市场形势，基金经理和经纪商都预测或预期2019年会好于2019年。总的来说，对于小店员工来说，他们更期待更好的市场环境；对于大型商场来说，可以说2019年相对较好的表现在一定程度上提升了他们对2020年市场的信心。

经纪人:超过60%的交易

根据该报告，通过比较近3个月的券商成交量，可以发现2019年12月的整体券商成交量在接近年底时非常悲观，无成交量占60%以上，超过3套的券商成交量占不到10%。12月，无交易经纪人比例为63%，比上个月增长29个百分点，且比例明显扩大；卖出1-2套的经纪人占30%，比上个月减少了18个百分点；去年12月，卖出3至5套、超过6套的经纪商比例较上月下降了6个百分点。该券商12月份的交易情况是过去3个月中最差的，主要原因是接近年底时买家入市热情较低，二手房市场的交易活动也较低。

12月份的平均交易价格主要是下跌的，经纪人报告说平均交易价格下降了46%，比上个月上升了14个百分点；其次，平均交易价格占比最高，占33%，但较上月收窄13个百分点；平均交易价格上涨了20%。12月，经纪商报告的平均交易价格大幅上涨，平均交易价格持平和上涨均有所收窄。12月，平均交易价格主要下跌。

由于交易量下降，经纪人的佣金收入更不乐观，超过1/2的经纪人收入低于5000元。此外，在12月份，经纪人接受了业主的委托，将房屋成交量移至较低水平，业主的出售意愿降低。委托代理比例接近40%:12月，券商的委托代理比例高达38%，且比例明显扩大；委托1-2套房的比例较上月大幅收窄，收窄15个百分点；超过3套委托房屋的比例略有缩小。从业主委托的房屋数量比例范围可以发现，12月份业主的挂牌出售行为减少，经纪人的委托数量向低水平移动，无委托比例大幅上升。

卖家:主要是降价销售

根据参与调查的券商反馈，12月份有27%的业主没有调整价格，73%的业主调整了价格，与11月份相比，业主的价格调整行为缩小了5个百分点。去年12月，降价业主的比例降至54%，比上个月低6个百分点。可以看出，业主对12月份的市场仍然缺乏信心，大部分都是降价销售。

去年12月，经纪商和基金经理在市场上感受到了同样的价格调整。市场主要集中在降价方面，约占50%，其次是大部分没有进行价格调整的房屋，价格上涨的房屋比例最低。12月份，管理者服务的业主降价和不调价的行为是相似的，而经纪人服务的业主主要是降价。经理人对所有者价格调整行为(如不调整价格和提价)的反馈比例与经纪人略有不同。主要原因是管理者与市场有更广泛的接触，对市场有更广泛的了解，对业主的价格调整有更全面的反馈。

在提价的业主中，超过56%的业主将价格调整在3万元以下，超过22%的业主将价格调整在3万元至5万元之间，不到4%的业主将价格调整在10万元至20万元之间；在降价的业主中，约49%的业主将价格调整到3万元以下，21%的业主将价格调整到3万至5万元之间，24%的业主将价格调整到5万至10万元之间，6%的业主将价格调整到10万元以上。从价格调整幅度可以清楚地看出，在50000-100000元的价格调整幅度内，该幅度内降价的比例大于该幅度内提价的比例。

从12月份卖家的心态来看，包括换房客户和投资客户，不急于出手的客户仍然占很大比例，都在50%左右；对于急于出售心态的业主，来自经纪人的反馈比例为39%，其中17%急于换房，22%担心房价下跌；然而，经理反馈的比例更高，占50%，其中23%的人急于换房，27%的人担心房价下跌。总的来说，业主的心态是相对稳定的。

买家:强烈的观望态度

根据经纪人反馈的12月份购房客户分布情况，经纪人和经理人联系的客户来源相似。总的来说，本地客户仍然是主要客户，主要受本地限购政策的影响。其中，50%的购房客户来自本市，23%来自本省其他城市，20%来自外省。

对于购房者来说，对一次和二次改善住房的需求是主要的，而一次购房者在年底入市的热情更高。其中，首次购买住房的比例为58%-64%，二次改善住房的比例为29%-30%，投资性住房购买的比例不到5%。与11月份相比，12月份首次购房的客户比例大幅上升，接近年底时首次购房的需求加速进入市场，而二次改善的需求仍在观望。

参与调查的经纪人和经理对买家的客户心态给出了密切的反馈。购房客户保持“继续观望，不急于出手”心态的反馈比例为52%-67%，购房客户保持“拿钱选房，有合适的房子马上出手”心态的反馈比例为20%-23%，表明客户“只是看看，了解市场”的占10%-23%。总的来说，年底买房的客户仍然有强烈的观望情绪，并不急于入市。

来源：索菲亚回声报中文网