北京鼠年首场土拍：12房企豪掷80亿抢地

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受新型冠状病毒肺炎流行的影响，口罩不仅是“硬通货”，也是房企收购土地的必需品。

根据北京市监管和自律委员会的防控指示，房地产企业代表戴上口罩，在北京鼠年第一个土地拍卖场举行了土地拍卖比赛。

2月11日，北京鼠年第一次拍卖了3个无限位，总起拍价为70.63亿元，吸引了华润、首开、首创、金茂、世茂等12家房地产企业。

位于石景山黄羲村的混合住宅用地以29.75亿元的底价首次中标；位于通州马家桥镇亦庄新城的R2二类住宅用地，由华润和CCCC联合体以46.7亿元中标；京能以3.6亿元赢得大兴区蔡羽镇的住宅用地。

据统计，北京的土地拍卖每天赢得80.05亿元。

2月11日，和硕首席分析师郭毅告诉《时代周刊》记者，2020年土地市场将继续不温不火，但无限量土地的比例将处于较高水平，并将持续一段时间。

土地溢价回升

在这次售出的三个包裹中，有两个包裹的保险费率超过了20%，这引起了市场的极大关注。

数据显示，马家桥镇亦庄新城建设用地面积为9.9万平方米，规划建筑面积为22.02万平方米，起拍价为38亿元。配备托儿所、幼儿园，由投标人自建，竣工后免费移交给有关主管部门。

对于这个地块，首开和徐汇财团、华润和CCCC财团、平安、金茂和世茂都想把它装进自己的口袋。经过40轮招标，华润和CCCC财团最终以46.7亿元的价格中标，地价为22.89%。

郭毅告诉《泰晤士报周刊》记者，马家桥的区域供应一直处于空状态的窗口很长一段时间，并没有多少住宅项目被列出来。从区域价值来看，随着亦庄的工业资源东移，将带动马家桥附近的产业，从而对需求起到支撑作用。

郭毅还表示，华润与中国交通共同收购的马家桥地块的底价为21，628元，低于2019年同一面积的22，147元的底价，从地价水平来看是合理的。考虑到去年马迹桥地块以底价出售，这表明政府也在一定程度上降低了土地拍卖价格。

京能以3.6亿元收购的大兴区蔡羽镇住宅用地，与马家桥镇亦庄新城地块类似，地价高达25%，底价超过1.65万元，引起了市场的极大关注。

据资料显示，该地块的挂牌价格为2.88亿元，吸引了金鹿、京能、朱总、兴创等财团参与竞标。

郭毅认为，目前在蔡羽镇附近出售的几个项目压力很大。该地块的高保险费率主要是由于大会的低付款，这降低了住房企业获得土地的门槛。对于北京几乎没有京能项目的开发商来说，这是一个机会。

在郭毅看来，虽然上述两块土地的地价都比较高，但整体土地市场并不火爆。疫情对房地产市场的影响有多大？未来的中长期约束会形成吗？有许多不确定因素。从房地产企业的角度来看，由于集资的压力和实现目标的难度，土地市场的需求不会盲目增加。

无限制价格的比例增加了

从整体市场来看，由于“停售令”和“停售令”的影响，房企的财务压力普遍加大，土地投资、交易和建设受到明显影响。

根据上海市一局研究所发布的《2019年中国100个城市住宅用地交易年报》，2020年第一季度住宅用地交易市场将相对冷清。第二季度是否会好转，很大程度上取决于房地产企业的财务状况。如果财务状况没有明显改善，住宅用地交易市场的复苏将明显滞后于住宅销售市场。

事实上，北京的土地转让市场已经连续三年降温。

数据显示，2017年北京市土地出让金为2609亿元；2018年，北京共出让土地72块，成交额1682.9亿元，比2017年下降约40%；2019年，北京共进行了58次土地出让，成交额为1672亿元，比2018年下降了6%。

此外，受政策不断收紧的影响，一线城市积极实施“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策取向。2019年，中国一线城市的土地市场呈现先升温后降温的趋势。

据行业分析，2019年北京市土地交易整体地价仅为9.2%，很多土地交易的地价都是0，这使得土地市场信心明显不足。

“因为北京的商品房交易价格已经呈现出稳定的趋势，没有必要对土地做出太多的限制。不过，今年无限幅土地的比例将会有较高的趋势，并会持续一段时间。”根据郭毅的分析，2020年土地市场将继续保持不温不火的态势。

正如郭毅所说，连续三年占据北京土地出让市场主流的限售房地块，已经开始逐渐“撤退”。2019年，在北京出售的土地中，有21个限定竞争的房子和14个无限价格的纯商品房。

根据中原地产的数据，自2020年1月2日起，北京土地市场共有15块住宅用地等待出售。其中，2个案例是有限的竞争住房地块，11个案例是无限的商品房地块。

来源：索菲亚回声报中文网