神秘富豪黄楚龙的资本局，星河商置弃新三板赴港上市

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1月17日晚，广东深港盛兴企业管理有限公司向香港联交所提交招股说明书，拟在香港主板上市。星河控股集团创始人的二儿子黄担任商业董事会主席，陶木明担任总裁，而的长子黄德安担任非执行董事。

从招股说明书中不难发现，盛兴商业的背后是星河商业，该公司于2019年7月选择从新三板退市。现在，它已经成为深圳本土房地产公司星河控股建立的一个全新的上市平台。

根据招股说明书，星河商业大厦成立于2004年，主要负责商业运营和管理，而非物业资产持有。截至2019年9月30日，星河商厦已签约服务全国16个城市的38个大型商业地产项目，总服务面积约287万平方米，其中57.1%由独立第三方开发商开发，21个位于大湾区(15个位于深圳)，6个位于长三角，4个位于华中，7个位于其他地区。

同时，星河商厦拥有一个完整的品牌体系，包括可可公园、可可城和星河国际、可可花园、社区购物中心和“空三号房”，覆盖了各类城市消费者。

业绩方面，2017年、2018年和2019年前9个月，星河商业学院的营业收入分别为2.78亿元、3.29亿元和2.89亿元，相应的净利润分别为4794万元、7779.5万元和8371.1万元。

此前，星河集团总裁姚惠琼在2018年表示，公司将在2023年实现业务规模1500亿元、营业利润150亿元的战略目标，其中房地产行业将进入中国前40名，企业管理行业将进入中国前10名，行业将进入中国前6名。

在大规模扩张的愿景背后，星河控股对资本的需求变得更加强劲。对于未上市或未上市的星河控股，有必要开辟多种融资渠道，以换取发展。

半年前，星河商业有限公司停止在新三板上市。当时有分析师指出，选择退市的原因是受到新三板三年上市活动低迷的限制，星河商业股份有限公司没有从中获得融资红利。

据公开信息，2016年，星河商业有限公司认购股本及股本溢价3810万元，派发股息1458万元，融资活动获得现金流量2352万元。然而，2017年，筹资活动产生的现金流仅为24万元，2018年直接为0元。上市后三年内，所有获得的资金均来自股东投资，未开展其他融资活动，如借款和发行债券。

另一方面，与流动性不足、市场冷清的新三板相比，以租金为主要盈利模式的星河商厦将受到香港资本市场的青睐。在这种情况下，星河商业公司选择转让板上市是符合逻辑的。

事实上，为了冲刺港股的ipo，星河商业有限公司在过去两年中不断加强品牌输出，并以轻资产模式加速商业地产的扩张。2018年，星河商厦先后签约汕尾星河可可城和鄂尔多斯星河可可城两个项目，进一步加强品牌管理产出，并与南昌绿地中央公园项目和长沙宁乡翠湖国际广场项目签订商业定位咨询服务合同。

2019年3月，星河商业学院与博宁控股集团签署战略合作协议，正式签署南昌商业联合中心项目。这是星河可可园第一次进行品牌管理输出。8月，星河商厦与战英地产签署项目合作协议，将中山第一个星河可可城引入“天一国际广场”购物中心。

根据招股说明书中的数据，截至2019年9月30日，第三方独立开发商的相关合同面积从2017年底的96.8万平方米增加到164万平方米，实现了倍数增长。此外，从2019年9月30日至今，星河商业学院在深圳、南昌和上海新增了4个项目，总承包面积为9.95万平方米。

财经评论员严跃进在1月19日接受时代财经采访时表示，房企分拆上市也是当前的趋势。客观地说，通过品牌输出轻扩资产的方式具有明显的优势，可以迅速扩大商业品牌的市场影响力，抓住市场机遇。

然而，值得注意的是，尽管星河商业有限公司的品牌产出持续增长，但独立第三方开发商开发的项目产生的收入仍然有限。2019年前9个月，这部分收入仅为3295万元，占11.4%。公司大部分收入仍来自星河控股及其关联方，占88.6%。

星河商业有限公司解释说，这是因为公司主要以品牌和管理出口服务的方式与独立的第三方开发商签订了合同，只收取了一部分服务费，并按照约定的比例收取，而没有直接获得租户租金，导致这部分收入较低。但是，对于时代财经的进一步问题，星河商厦表示目前不便透露，以公开信息为准。

来源：索菲亚回声报中文网